Перепланировка квартир

Перепланировка квартир проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (п. 1 ст. 26 ЖК РФ).

Виды перепланировки квартир

Согласно абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, перепланировка квартир может включать:

• перенос и разборку перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
• ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Самовольная перепланировка квартир и ее последствия

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка квартир, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки квартиры, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Лицо, которое произвело самовольную перепланировку квартиры несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник или наниматель по договору социального найма, который самовольно произвел перепланировку квартиры, обязан, согласно законодательству, привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование при перепланировке квартиры (согласование перепланировки).
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии (после перепланировки квартиры), если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок после перепланировки квартиры в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование при перепланировке квартиры (согласование перепланировки), суд по иску этого органа при условии непринятия решения, принимает решение:
1. в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние (после перепланировки квартиры);
2. в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние (после перепланировки квартиры).
6. Орган, осуществляющий согласование при перепланировке квартиры (согласование перепланировки), для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние (после перепланировки квартиры). Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование при перепланировке квартиры (согласование перепланировки), такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном порядке.

Безопасность перепланировки квартиры

Для собственника квартиры практически нет оснований для того, чтобы оказаться на улице после перепланировки квартиры. Оно и понятно: ведь лишение собственности - это уже гражданско-правовые, а не жилищные отношения. Поэтому для собственника опасность представляет только самовольная перепланировка квартиры (ст.29 ЖК РФ). В этом случае жилец обязан привести помещение в прежнее состояние в срок, который устанавливает орган по согласованию переустройств жилых помещений и перепланировок квартир. Если же он этого не сделает, то по решению суда жилье продается с публичных торгов. После продажи жилья прежнему собственнику выплатят вырученные средства, а покупателю поручат устранить ранее произведенную перепланировку квартиры.

Кстати, суд может разрешить собственнику сохранить изменения после перепланировки квартиры, если они не нарушают права других граждан. В таком случае необходимо сделать проект перепланировки квартиры, а также согласовать перепланировку квартиры в следующих органах: ФГУЗ, Федеральная противопожарная служба МЧС РФ, ГУ ЖА (Жилкомсервис, ТСЖ), Районная жилищная инспекция, Администрация района, МВК.

Специалисты «Центр деловых услуг» осуществляют подготовку проекта, согласование проекта перепланировки квартиры (согласование перепланировки) в государственных органах с минимальными затратами заказчика. Проект перепланировки квартиры должен отвечать требованиям пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Вопрос по перепланировке квартир

Вопрос:
Организация на основании договора купли-продажи является собственником двух квартир, находящихся на первом и втором этажах дома. Без получения в установленном порядке предварительных разрешений и согласований административных и иных органов организацией за счет собственных средств были произведены перепланировка квартир и реконструкция квартир с изменением назначения помещения для размещения офиса. В результате реконструкции и перепланировки квартир две квартиры были объединены в одно помещение, которое перестало отвечать признакам жилого помещения. Является ли указанное обстоятельство основанием для признания объекта недвижимости самовольной постройкой и последующего признания права собственности на него как на нежилое помещение (после того как была произведена перепланировка квартир)?

Ответ:
Пунктом 1 ст. 288 ГК РФ предусмотрено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания).

В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после осуществление для такого помещения перевода в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В соответствии со ст. 23 Жилищного кодекса РФ перевод в нежилое жилого помещения и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.
Часть 4 ст. 29 ЖК РФ, в которой предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии после перепланировки квартиры, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, не предполагает возможность в судебном порядке изменять целевое назначение жилого помещения.

В связи с тем что у организации имеется зарегистрированное в установленном порядке право собственности на спорные объекты как на жилые, приобретенные им по договорам купли-продажи, и реконструкция (перепланировка квартиры) произведена в границах жилых помещений, полученное в результате реконструкции (перепланировки квартиры) помещение не является вновь созданным имуществом, в связи с чем отсутствуют основания для признания права собственности на самовольную постройку.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.06.2007 N А19-23446/06-22-Ф02-3340/07). Таким образом, указанное обстоятельство не является основанием для признания объекта недвижимости самовольной постройкой и последующего признания права собственности на него как на нежилое помещение (учитывая произведенную перепланировку квартир).