Оспаривание сделок с недвижимостью в СПб

Сделка, которая может быть признана недействительной в судебном порядке, называется оспоримой.

По данным агентства «ТАСС» примерно 7% заключаемых сделок с недвижимостью спустя время оспариваются в суде и признаются недействительными.

Могут ли принудить вернуть имущество, даже если за него уже внесена оплата? Какой порядок оспаривания сделки с недвижимостью? Давайте разберем все по порядку.

Какая сделка может быть признана недействительной?

Для признания недействительной сделка должна обладать определенными признаками:

• нарушение требования законодательства;
• заключение недееспособными или несовершеннолетними лицами;
• заключение без необходимого согласия;
• совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана или угрозы и т.д.

Полный перечень и описание таких обстоятельств перечислен в 9 главе 1 части Гражданского Кодекса РФ.

Например, если перед продажей доли земельного участка продавец не получил разрешение других собственников, то последние могут обратиться в суд с заявлением о признании совершенной сделки недействительной даже после того, как за долю будет внесена оплата и получены документы.

Когда стоит насторожиться?

Самыми распространенными рисками, при заключении сделок с недвижимостью являются:

• сокрытие информации о том, что продавец находится в зарегистрированном браке и, как следствие, неполучение нотариально оформленного согласия от супруга на отчуждение недвижимости;
• сокрытие продавцом факта использования материнского капитала при приобретении жилого помещения, не выделение доли в таком имуществе для детей;
• сокрытие информации о лицах, зарегистрированных в жилом помещении до приватизации и имеющих право проживания в нем;
• появление наследников, которые не успели вступить в наследство;
• мошеннические действия продавца, в том числе отсутствие полномочий для заключения сделок. Риск усиливается тем, что с 1 марта 2023 года получить выписку из ЕГРН можно будет только с согласия собственника;
• банкротство стороны.

Практика

Так, на рассмотрении Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области находилось дело об оспаривании купли-продажи квартиры. Гражданин приобрел квартиру площадью 273 кв. м. в центре города за 10,9 млн. руб. Через год банк обратился в суд чтобы оспорить сделку, заявив, что она была совершена за два месяца до санации и по заниженной цене (рыночная стоимость недвижимости составила более 35 млн. руб.) Сделка была признана недействительной.

В другом примере суд потребовал вернуть купленную квартиру бывшему собственнику, так как на момент совершения сделки продавец стоял на учете в психдиспансере. То, что сделка совершается недееспособным лицом, не знали ни риелторское агентство, ни банк, ни страховая компания, к которым заранее обращался покупатель.

Расторжение договора = оспаривание договора?

Нет, признание договора недействительным и расторжение договора имеют разные правовые последствия. В случае расторжения – стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. Например, расторгая договор аренды помещения, арендатор не может требовать возврата арендной платы за период пользования имуществом.

При признании сделки недействительной действие договора «отменяется». То есть покупатель должен вернуть имущество (например, квартиру) продавцу, а продавец – полученные денежные средства. Если сторона сделки не имеет возможности выполнить решение суда по возврату недвижимости, возможно рассмотрение компенсации в денежном эквиваленте.

Однако, не все сделки можно оспорить.

Так, сделка не будет признана недействительной, если одна из сторон своими действиями показала, что согласна на оговоренные условия, хотя и понимала, что сделка может быть оспорена.

Апелляционным определением Московского городского суда истцу было отказано в удовлетворении требований об оспаривании купли-продажи квартиры. Заявитель не смог доказать факт заключения сделки под влиянием обмана: документы, приложенные в качестве доказательств, по мнению суда, были изложены четко и недвусмысленно, что не позволяло усомниться в волеизъявлении сторон.

Что делать «потерпевшей» стороне после заключения сделки?

Во-первых, обратиться к другой стороне и попытаться решить вопрос до суда. Если прийти к соглашению не удается, то рассмотрение спора передается в судебный орган.

Согласно ст. 166 ГК РФ обратиться в суд с заявлением об оспаривании сделки может одна из ее сторон, а также третьи лица, если вследствие совершенной сделки для них наступают негативные последствия и нарушаются права или охраняемые законом интересы.

Убедившись, что есть основания для оспаривания, соберите пакет документов и направьте их в суд. Комплект необходимых документов можно сверить в ст. 132 ГПК РФ. Если в процессе сделки документы были заверены нотариально, к судебному процессу привлеките нотариуса в качестве третьей стороны.

Если по решению суда сделка будет признана недействительной, покупатель может потребовать выплаты компенсации. С 1 января 2020 года, когда вступила в силу новая редакция закона № 218-ФЗ о «добросовестном приобретателе». Так, при изъятии объекта суд должен вынести решение о возмещении убытков гражданину.

В случае, если решение суда будет вынесено не в вашу пользу, у вас право на обжалование вердикта.

В течение какого времени можно обратиться в суд?

В ст. 181 ГК РФ закреплено, что срок на оспаривание сделок составляет 1 год.

Но обратите внимание, что моментом отсчета этого периода является дата, когда истец узнал об обстоятельствах, по которым сделку можно считать недействительной, а также с момента прекращения насильственных действий или поступления угроз.

Так, Московский городской суд в решении по делу №33-3989/2020 признал недействительным договор купли-продажи квартиры по истечению четырех лет с момента заключения сделки. По результатам судебно-психиатрической экспертизы было вынесено заключение о том, что истица страдает психическим расстройством, вследствие чего не могла адекватно оценивать последствия совершаемой сделки и обратиться за помощью. Нарушение своих прав она обнаружила лишь в 2018 году, спустя 3,5 года после продажи квартиры. От этой даты и был назначен отсчет исковой давности.

Куда обратиться за помощью?

Чтобы избежать судебных тяжб, лучше оценить все риски до совершения сделки. К сожалению, как показывает практика, полагаться в этих вопросах только на риелтора или банки – не спасение. В судебном процессе также существует множество нюансов: нужно предоставить полный пакет документов, изучить судебную практику, грамотно построить свою линию и вовремя подавать заявления и ходатайства. На это уходит много времени и сил.

Поэтому на любой стадии заключения сделки или ее оспаривания вы можете обратиться за помощью к нам.

Юристы ГК «Центр деловых услуг» имеют многолетний опыт в сфере юридического сопровождения сделок, а также представительства в судебных органах, в том числе в судах Санкт-Петербурга.

Наши специалисты проконсультируют вас по актуальным вопросам, оценят риски предстоящей сделки, а также выработают стратегию по защите ваших интересов в случае рассмотрения спора в суде.

Чтобы узнать полный перечень услуг или получить помощь, оставьте свои данные в форме для обратной связи, и наши юристы перезвонят вам в ближайшее время.